פסק-דין בתיק עת"מ 21623-02-11

1.         העתירות שלפניי, שהדיון בהן אוחד, עניינן בדרישת המשיבה, המועצה האזורית מטה יהודה, מן העותרים, לשלם לה תשלומי ארנונה בגין הבתים שרכשו במתחם "עין חמד". העותרים בעת"מ 21623-02-11 (להלן: זילברמן) חדלו להתגורר בנכס שרכשו באותו מתחם החל מיום 1.8.02, וזאת לאחר שנדחו ערעוריהם בבית המשפט המחוזי ולאחר מכן בבית המשפט העליון, על החלטת בית משפט השלום להוציא צו להפסקת שימוש אסור בנכס. העותרים בעת"מ 17573-03-11 (להלן: אקראי שוויצר) עזבו אף הם את בתיהם משניתן פסק הדין בבית המשפט העליון, אולם הם מודים כי שבו והתגוררו בהם תקופות כאלה ואחרות. לטענתם היו אלה תקופות קצרות בלבד. לטענת העותרים בשתי העתירות, אין לחייבם בתשלומי ארנונה עבור התקופות בהן לא התגוררו בבתים, ולא ניתן לחייבם בתשלומים אלה כל עוד קיימת מניעות משפטית, תכנונית ופיזית להתגורר בהם.

רקע כללי

2.         עלילותיה של הפרשה שברקע העתירות מפורטות בפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"פ 1510/01 שוויצר ואח' נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ואח' (מיום 18.3.02). אחזור עליהן בקצרה על מנת שניתן יהיה להבין את טיעוני הצדדים בעתירות שלפניי.

3.         העותרים רכשו את הזכויות על בתים צמודי קרקע במתחם עין חמד, שבתחום המועצה האזורית מטה יהודה, בין השנים 1996-1997. הבתים נרכשו למטרת מגורים, למרות שעל פי התכניות החלות על השטח בו מצוי הפרויקט (תמ"א 31; תב"ע מי/200, שהיא תכנית מתאר מקומית, ותב"ע מי/241/א, שהיא תכנית מתאר מפורטת), השימוש היחיד המותר בו הינו למלונאות בלבד. על פי התכנית המפורטת ניתן היה להקים במקום בית מלון במבנה אחד, רב חדרים.

4.         יזמי הפרויקט פנו בשנת 1994 לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, בבקשה לשינוי נספח הבינוי של התכנית המפורטת, על מנת שתותר בניית יחידות נופש קטנות תחת מבנה אחד של מלון רב חדרים. הבקשה נדחתה בדיון שהתקיים ביום 24.5.94, מן הטעם שיש בה שינוי מהותי של הוראות התכנית המפורטת. אולם כעבור חודשיים, בדיון מחודש שהתקיים בוועדה המחוזית, ובהמלצת הוועדה המקומית, אישרה הוועדה את הבקשה האמורה, תוך התניית האישור במילוי תנאים שונים, שבאו להבטיח את מניעת הפיכתן של יחידות הנופש המבוקשות ליחידות מגורים, בניגוד להוראות התכנית. בין היתר נדרש שתירשם הערת אזהרה לגבי השימושים המותרים על פי התכנית וזאת עוד בטרם יינתנו היתרי הבנייה, כי כל השינויים בתכנית ייעשו בתיאום עם לשכת התכנון וכי כל שינוי מהותי יוחזר לדיון בוועדה המחוזית.

5.         והנה, לא רק שהחלטת הוועדה המחוזית לא מולאה על ידי היזמים, אלא שהם הכינו נספח בינוי חדש, שכלל הקמת פרויקט של קוטג'ים ששטח כל אחד מהם עולה על 200 מ"ר. בניגוד להחלטת הוועדה המחוזית, לא נרשמה הערת אזהרה לגבי השימוש המלונאי, אלא רק בעבור שלוש שנים לאחר שניתנה ההחלטה. כך גם, למרות שנספח הבינוי מהווה שינוי מהותי, הוא לא הובא לאישור הוועדה המחוזית, אף זאת בניגוד לתנאים שנקבעו בהחלטתה. היום אין חולק, כי התקלה התאפשרה בשל טעות של בודקת התכניות בלשכת התכנון, שלא וידאה את מילוי התנאים שנקבעו בהחלטה האמורה, ולא נתנה דעתה לשינוי המהותי שבנספח הבינוי החדש. בודקת התכניות אף החתימה, על דעת עצמה, את נספח הבינוי החדש בחותמת הוועדה המחוזית. בעקבות זאת, הוציאה הוועדה המקומית, ביום 9.4.95, היתרי בנייה על יסוד נספח הבינוי החדש, ש"אושר", לכאורה, על ידי הוועדה המחוזית. עם זאת צוין בהיתרי הבנייה כי השימוש במבנים הוא למלונאות בלבד. בהמשך פנו היזמים וביקשו לשנות את נספח הבינוי ביחס לשטח נוסף, על מנת שיוכלו להוסיף ולבנות יחידות נוספות. או אז דרשה הוועדה המקומית מן היזמים להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג למגורים, משום שבאותו שלב כבר נודע כי היזמים מפרסמים את יחידות הדיור כשכונת מגורים. היזמים הגישו בקשה כפי שנדרש מהם, אולם הבקשה נדחתה ביום 24.10.96, לנוכח התנגדות החברה להגנת הטבע ומשרד התיירות.

6.         היחידות שנבנו שווקו בידי היזמים כדירות למגורים, על אף החלטותיה של הוועדה המחוזית והאמור בהיתרי הבנייה עצמם, וכמובן בניגוד לתכנית המתאר. זאת עשו גם לאחר שבקשתם לשימוש חורג נדחתה. העותרים רכשו, כאמור, את בתיהם בין פברואר 1996 לינואר 1997.

7.         בשנת 1996 פנתה החברה להגנת הטבע לוועדה המחוזית, בטענה כי נספח הבינוי החדש אינו תואם את החלטות הוועדה המחוזית משנת 1994. בין היתר דרשה כי יוצא צו הפסקת עבודה. יו"ר הוועדה המחוזית, עו"ד חותה, השיב כי אין בסמכות הוועדה המחוזית להוציא צו כזה, וכי רק אם תתקבל החלטה של בית המשפט כי ההיתרים אינם חוקיים תוכל הוועדה לפעול. לפיכך, הגישה החברה להגנת הטבע עתירה מנהלית כנגד הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית והיזמים, וביקשה כי בית המשפט יצהיר על בטלות ההיתרים. בעקבות הגשת העתירה התקיים דיון בוועדה המחוזית, והוחלט כי יש להותיר את הבנייה הקיימת, אולם לא יינתן "טופס 4", היינו אישור חיבור למים וחשמל, ולא תותר כל בנייה נוספת עד אשר תאושר תכנית בינוי חדשה למתחם. בעקבות החלטה זו הסכימה החברה להגנת הטבע למחוק את העתירה. במקביל, הגישו שלושה מחברי הוועדה המחוזית ערר למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ועררם התקבל, בהחלטה מיולי 1998. ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית הורתה להקפיד על כך שמה שנבנה בפועל יותאם לייעודו, היינו, למלונאות.

8.         למרות האמור לעיל, הגישו היזמים ביום 1.3.99 טופס לחיבור המבנים לחשמל (טופס 4). חברת החשמל לא נתנה דעתה לכך שהטופס אינו תקין, שכן הוא חסר את חתימת יו"ר הוועדה המקומית, כנדרש, וחברה את המבנים לחשמל. בעקבות זאת הורתה הוועדה המקומית לנתק את המבנים מן החשמל, מכוח סמכותה לפי סעיף 157א(ו) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. ערר שהגישו היזמים על החלטה זו נדחה, כך גם נדחתה עתירתם על החלטת ועדת הערר, ואף ערעור לבית המשפט העליון בעניין זה נדחה.

בעקבות זאת הסכימה פרקליטות המדינה ליתן לרוכשים ארכה לפינוי הבתים עד ליום 15.7.00, אולם הרוכשים לא פינו את בתיהם במועד האמור.

9.         במקביל, ועל מנת למנוע את המשך אכלוס הבתים לאחר ששניים מהם כבר אוכלסו, פנתה המדינה לבית משפט השלום בירושלים ביום 4.6.99, ובקשה צו למניעת המשך האכלוס, שתוקן, לאחר שהתברר כי ששה משבעה הבתים אוכלסו, לצו הפסקת שימוש אסור בנכס (סעיף 239 לחוק התכנון והבנייה). הבקשה התקבלה, וערעור עליה מטעמם של הרוכשים נדחה בבית המשפט המחוזי.

10.       הרוכשים הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"פ 1520/01 הנ"ל), ובהסכמת הצדדים דן בה בית המשפט העליון כאילו הוגש ערעור בזכות. הערעור נדחה, תוך שבית המשפט העליון קובע מספר קביעות החשובות לענייננו. בין היתר נאמר בפסק הדין כך:

"במקרה שלפנינו, פעולתן של הרשויות רחוקה הייתה מלהיות תקינה. בין היתר, נתגלו ליקויים באופן שבו נדונו ואושרו השינויים לנספח הבינוי, באופן שבו גובשה עמדת הרשויות כלפי ההפרות של חוקי התכנון ובאי הפעלת אמצעי האכיפה במועד. ... יתכן ויש בהתנהגות זאת אף משום התרשלות שרוכשי הדירות יוכלו לתבוע בגינה, על כך איננו מביעים עמדה".

עם זאת, בית המשפט העליון מצא, כי אין בהתנהגות הרשויות כדי למנוע מהן מלהפעיל את סמכויותיהן ולאכוף את חוקי התכנון והבניה, נוכח חומרת ההפרות בהן מדובר. בנוסף העיר על התנהגות הרוכשים עצמם, כדלהלן:

"...על אף המחדלים מצד הרשויות, קשה לקבל ברצינות את טענת ההסתמכות כשהיא נשמעת מפיהם של המבקשים. ... למעשה, מעת חתימת חוזי הרכישה של הדירות ועד לאכלוסן, משך מספר שנים, היו לנגד עיני הרוכשים תמרורי אזהרה רבים, לאורך כל הדרך ... בסעיף ההגדרות בחוזים צוין כי הפרויקט שבמסגרתו נבנות הדירות הוא "שכונת נופש" ... החוזים אף כוללים סעיף ובו הצהרה של הקונה ולפיה נהירות לו הוראות תכנית המתאר המפורטת החלה על המקרקעין, וכי בדק את הבקשה להיתר, התשריט והמפרט וכי הוא מוותר על כל טענה בעניין. בהיתרים שניתנו הייתה קביעה ברורה שלפיה השימוש המותר במבנים הוא לצורך מלונאות בלבד. כל הנתונים הללו היו צריכים להדליק נורות אדומות אצל רוכשי הדירות ובוודאי אצל עורכי דינם, במיוחד כאשר מדובר ברכישת קוטג'ים שערכם מגיע עד כדי חצי מיליון דולר. ... גם אם אכן, כטענת המבקשים, הוטעו הם על ידי היזמים או עורכי דינם, אין בכך כדי לסייע להם בהליך שלפנינו, אם כי יתכן ויש בכך כדי להעניק למבקשים עילת תביעה כנגד גורמים אלו".

11.       אין תמה, כי העותרים (ורוכשים אחרים), אכן הגישו תביעות נזיקין נגד כל הגורמים המעורבים, היינו הרשויות השונות, עורכי הדין, היזמים, חברת החשמל, הבנק המלווה, וכו'. התביעות הוגשו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בין השנים 2002-2004 (תא 2430/02, תא 2156/03, תא 2273/03, תא 2004/04 ותא 2236/04). סכום הפיצויים הכולל אותו תבעו עמד על למעלה מ- 20 מיליון ש"ח. בינואר 2011, לאחר מו"מ ממושך, נחתם הסכם פשרה בין העותרים לבין חלק מן הנתבעים, ובכללם ועדות התכנון. על פי ההסכם, שולם לעותרים סכום כולל של כ- 10.65 מיליון ש"ח, היינו סכום של כ- 1.75 מיליון ש"ח לכל אחת ממשפחות העותרים. מתוך הסכום הכולל התחייבה המדינה (הוועדה המחוזית) לשלם סכום של כ- 1.9 מיליון ש"ח. חשוב לציין, כי במסגרת ההסכם, נותרו הבתים ברשותם של העותרים. היזמים וחברת החשמל לא הצטרפו להסכם הפשרה, והתביעה נגדם ממשיכה להתנהל. מתשובת משרד הפנים עולה, כי בינתיים הגישו היזמים וחברת החשמל בקשה לביטול הסכם הפשרה, ובקשתם תלויה ועומדת.

חוב הארנונה - רקע

12.       במרוצת השנים שחלפו מעת שעזבו העותרים את בתיהם, שלחה המשיבה דרישות לתשלום הארנונה.

זילברמן טוענים, כי כל אימת שקיבלו דרישה לתשלום ארנונה פנו טלפונית למחלקת הגבייה במשיבה, והבהירו כי אינם מתגוררים בנכס. לטענתם, התשובה החוזרת שקיבלו הייתה שהעניין מצוי בבדיקה, וכי אם יתברר כי אכן אין הם מתגוררים בנכס לא יחויבו בתשלום. ביום 28.5.07, מאחר שהדרישות המשיכו להישלח אליהם, פנה בא כוחם בכתב למנהלת מחלקת הגבייה במשיבה, והודיע לה כי העותרים פינו את הנכס ואינם מתגוררים בו, וכי הנכס נטוש ופרוץ. בתגובה ביקשה מחלקת הגבייה לתאם ביקור בנכס על מנת להיווכח בצדקת הטענה. ביקור כזה אכן נערך, וביום 19.8.07 הודיעה מנהלת מחלקת הגבייה לעותרים כי ממצאי הביקור העלו כי אכן הנכס נטוש. במכתבה הוסיפה מנהלת מחלקת הגבייה וכתבה "לגבי חיובי הארנונה אודיעך בנפרד". דרישות תשלום המשיכו להגיע, ולפיכך פנה ב"כ העותרים בינואר ובפברואר 2008 למחלקת הגבייה, בדרישה לבטל את חיובי הארנונה לאור ממצאי הבדיקה. למכתבים אלה לא ניתן מענה.